Logga in
Logga ut

Johan Levin

Juristbloggen

Bloggen kretsar kring rättsliga ämnen i allmänhet och i synnerhet rättsliga avgörande. Bloggen är privat och har ingen direkt relation till mitt arbete eller tidningen (annat än om ni vill kräva mig på skadestånd, då kommer jag hänvisa till tryckfriheten).

Köpare förlorar mot mäklare

Norrköping Följande är ostridigt mellan parterna.

Den 21 mars 2015 förvärvade V bostadsrätten till lägenhet nr 01402 (Bostadsrätten) i bostadsrättsföreningen Städet i Helsingborg (Föreningen). Köpeskillingen uppgick till 1 875 000 kr och tillträde ägde rum den 29 april 2015. Bostadsrätten utgörs av 56 kvm boarea och 25 kvm biarea som i den ekonomiska planen är klassad som förråd.

Bostadsrätten förmedlades av K som fram till hösten år 2016 var fastighetsmäklare vid X Fastighetsförmedling i Helsingborg.

Säljarna, varav den ena vid tidpunkten för försäljningen var styrelsemedlem i Föreningen, hade fram till överlåtelsen använt hela Bostadsrättens area som bostad. Förrådet om 25 kvm har använts som sovrum, entré, hall och klädkammare av såväl de tidigare ägarna av Bostadsrätten som av V.

I objektbeskrivningen, i prospektet, som V och övriga spekulanter fått ta del av vid visningen lämnades följande beskrivning avseende Bostadsrättens storlek: ”2 rum och kök. Enligt mäklarbilden 1 rum och kök. Boarea ca 81 kvm”. Under rubriken ”Övrigt” framgick vidare: ”Enligt mäklarbilden från SBC är lägenhetens boarea 56 kvm och lägenheten har 1 rum och kök. Hallen, förrådet och sovrummet klassas alla som förråd och är därför inte inräknat i boarean”.

I § 14 i överlåtelseavtalet finns en särskild skrivning beträffande Bostadsrättens boarea. Bestämmelsen lyder: ”Köparen är upplyst om att bostadens boyta enligt ekonomisk plan är 56 kvadratmeter och 1 rum och kök. Övrig biyta anses vara ett förråd om 25 kvadratmeter”.

Den 12 augusti 2015 blev V kontaktad av Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC) som representerade Föreningen. I brevet informerade SBC V om att lägenheten utgörs av en boyta om 56 kvm samt ett tillhörande förråd om 25 kvm och att det följer av bostadsrättslagen (1991:614) att en bostadsrättsinnehavare inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. SBC uppgav vidare att det kommit till styrelsens kännedom att V, utan tillstånd från Föreningens styrelse, använde förrådet som bostad. SBC hänvisade därefter till att det enligt plan och bygglagen krävs bygglov för att ta i anspråk eller inreda en byggnad helt eller delvis för väsentligen annat ändamål än det för vilket bygglov har lämnats och att tillstånd från föreningen att bruka förrådet som boende därför inte skulle kunna lämnas. V uppmanades slutligen att vidta rättelse genom att utan dröjsmål upphöra brukandet av förrådet som bostad vid äventyr av att nyttjanderätten till bostadsrätten skulle kunna förverkas. Föreningen skulle även vara berättigad att säga upp V för avflyttning. Samma dag som V mottog skrivelsen från SBC ringde han K.

Den 16 mars 2016 skickade V, genom sitt dåvarande ombud C, ett kravbrev till X Fastighetsförmedling enligt vilket han framställde skadeståndskrav mot K om 600 000 kr. K har godtagit att detta utgör en reklamation. Parterna är oeniga om huruvida Ks förmedling, särskilt den information som lämnats i samband med försäljningen av Bostadsrätten, har orsakat V ekonomisk skada om 550 000 kr. Parterna är även oeniga om huruvida V har reklamerat Ks mäklaruppdrag under telefonsamtalet den 12 augusti 2015 samt om reklamationen i annat fall har skett inom skälig tid.

Tingsrätten anförde (i vilket hovrätten instämde).

V har gjort gällande att han reklamerade den 12 augusti 2015 genom att ringa K. V har berättat att han pratade med K efter det att han fått besked om att han inte fick nyttja den fulla arean som bostad. K har instämt i att V på telefon hade kontakt med honom i mitten av augusti med anledning av SBC:s skrivelse men har invänt att det vid samtalet inte framfördes någon reklamation.

V har bevisbördan för att reklamation har skett. Såväl V som K har lämnat kortfattade och tämligen oprecisa uppgifter om vad som sades under telefonsamtalet den 12 augusti 2015. Varken av förhören eller av övrig bevisning har det framkommit att det genom telefonsamtalet framfördes någon reklamation. Det är således inte mot Ks bestridande visat att V reklamerade den 12 augusti 2015. Tingsrätten utgår därför från att reklamation har skett först den 16 mars 2016, vilket har godtagits av K.

Har V reklamerat inom skälig tid? Efter SBC:s skrivelse den 12 augusti 2015 måste det stått klart för V att han inte fick nyttja hela Bostadsrätten som bostad. Med hänsyn härtill, och med beaktande av Vs ståndpunkt att reklamation skulle ha framförts redan den 12 augusti 2015, framgår att han då borde ha insett att K kunde ha lämnat felaktig eller ofullständig information om begränsningarna i nyttjanderätten av Bostadsrätten och att det innebar skada för honom.

V reklamerade dock först den 16 mars 2016, dvs. drygt sju månader senare. I jämförelse med praxis och med beaktande av att fyra och en halv månader i litteraturen ansetts vara en väl generös reklamationsfrist får en reklamation efter sju månader anses ha skett för sent, om det inte framkommer särskilda omständigheter. K hänvisade vid samtalet den 12 augusti 2015 till de uppgifter som Föreningen tidigare lämnat, vilket medförde att V i första hand vände sig mot Föreningen. Detta är en sådan särskild omständighet som leder till att reklamationsfristen förlängs. Reklamationsfristen kan emellertid inte, enbart av denna anledning, anses vara så lång som sju månader. V har inte åberopat några andra särskilda omständigheter som gör att en så pass lång reklamationsfrist som sju månader bör godtas. Han kan således inte anses ha reklamerat inom skälig tid. Eftersom V inte har reklamerat inom skälig tid har han förlorat sin rätt att föra talan om skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen mot K. V talan ska därför ogillas.

 

Otillåtna samtal får inte spelas in utan rättsligt stöd

Norrköping Tre anhållna som var misstänkta i samma utredning var placerade i polisens arrest i Västerås. Åklagaren hade beslutat om restriktioner som bl.a. avsåg de misstänktas rätt att placeras tillsammans med andra intagna och att vistas i gemensamhet med andra intagna.

Lokalerna i arresten var utformade så att de misstänkta hade möjlighet att kommunicera genom att ropa till varandra. När de misstänkta ropade på ett främmande språk misstänkte polisen att de försökte samordna sina berättelser. Enligt polisen var det inte möjligt att flytta någon av de misstänkta. En åklagare fattade i stället beslut om att de misstänkta skulle informeras om att deras samtal kunde komma att spelas in om de fortsatte att kommunicera i arresten. När de misstänkta fortsatte att ropa till varandra spelade arrestpersonalen in samtalen med en diktafon.
Delar av det inspelade materialet åberopades som bevisning i domstol.

I beslutet uttalar JO att det är en självklar utgångspunkt att lokalerna i t.ex. en polisarrest ska vara tillräckligt ljudisolerade och även i övrigt utformade så att obehöriga kontakter mellan intagna om möjligt förhindras. JO:s granskning har inte avsett utformningen av lokalerna, men JO framhåller att den aktuella situationen i arresten innebär att Polismyndigheten måste utforma sin verksamhet i övrigt så att misstänkta som skulle kunna ha obehörig kontakt med varandra i lokalerna inte placeras där samtidigt.

En ljudupptagning av samtal mellan andra är enligt JO typiskt sett en integritetskänslig åtgärd, och det är angeläget att den som vidtar en sådan åtgärd har klart för sig vilka rättsliga förutsättningar som gäller för att den ska få vidtas.

Enligt JO kan restriktioner som innebär begränsningar i var en frihetsberövad får vistas inte verkställas genom att samtal som förs i strid med syftet med restriktionerna
dokumenteras. JO gör vidare bedömningen att det bör krävas stöd i lag för att polisen ska få spela in en misstänkt i utredningssyfte, särskilt när det är fråga om en misstänkt som är frihetsberövad. Någon rätt att genom en ljudupptagning spela in vad en misstänkt som är frihetsberövad säger, om det inte är fråga om ett förhör, finns inte enligt JO. Det fanns därför inte rättsliga förutsättningar att spela in de misstänktas samtal i arresten.

Åklagaren kritiseras för att hon beslutade att de misstänktas samtal skulle spelas in och gav polisen direktiv att göra inspelningar, trots att det inte fanns rättsliga
förutsättningar för det.

Utlämning till Kina vägras

Norrköping Högsta domstolen har i ett yttrande till regeringen förklarat att det föreligger hinder enligt utlämningslagen mot att utlämna en person till Kina för lagföring. En utlämning skulle också stå i strid med Europakonventionen.

Kina begärde under 2018 en kinesisk medborgare utlämnad från Sverige för lagföring av allvarlig ekonomisk brottslighet. Till utlämningsframställningen fogades ett häktningsbeslut och en utredning som bl.a. innehöll domar mot, och förhör med, personer som varit inblandade i den påstådda brottsligheten.

Det är Högsta domstolens uppgift att yttra sig till regeringen i frågan om det föreligger hinder enligt 1–10 §§ 1957 års lag om utlämning för brott mot att personen utlämnas till Kina. Högsta domstolen ska även granska om en utlämning skulle vara oförenlig med Europakonventionen. Om Högsta domstolen finner att det finns hinder enligt utlämningslagen, får utlämning inte ske. Högsta domstolen har nu avgivit sitt yttrande. Innehållet kan sammanfattas så här:

Högsta domstolen har funnit att det i och för sig finns sannolika skäl för att den eftersökta personen har begått i vart fall fyra av de påstådda gärningarna, som begicks 2010 eller 2011. För den femte gärningen, som ska ha förövats 2008, finns hinder mot utlämning på grund av preskription.

Med hänsyn till den eftersöktes politiska engagemang och med beaktande av vad som är känt om Kinas förhållningssätt till oppositionell aktivitet finns det enligt Högsta domstolen en risk för att han i Kina kommer att utsättas för förföljelse av politiska skäl. Det finns därför ett generellt hinder mot utlämning enligt 7 § utlämningslagen.

Högsta domstolen bedömer också att det finns en verklig risk för att den eftersökte kommer att dömas till döden och utsättas för tortyr eller omänsklig eller förnedrande behandling eller bestraffning. Det finns också en risk för att han kommer att bli föremål för en rättegång som påtagligt avviker från de krav på en rättvis rättegång som uppställs i Europakonventionen. Vid den bedömningen har det inte ansetts att en eventuell försäkran från Kina att mannen inte kommer att utsättas för behandling i strid med Europakonventionen kan ges någon avgörande betydelse. Här har det beaktats bl.a. att det är svårt att kontrollera att försäkringar av detta slag efterlevs. 

Försäkringsförmedlarens ansvarsförsäkring.

Norrköping Högsta domstolen har nu prövat två mål som gäller vad som ryms inom begreppet försäkringsförmedling. I det ena fallet var frågan om ekonomisk rådgivning avseende placering av kapital, som lämnats i anslutning till ingåendet av ett försäkringsavtal, utgör försäkringsförmedling. I det andra fallet uppkom frågan om utförandet av förberedande arbete inför ingåendet av ett försäkringsavtal utgör försäkringsförmedling, även om försäkringsförmedlaren inte haft någon avsikt att ingå ett verkligt försäkringsavtal.

För att få klarhet i hur EU-direktivet, som den svenska lagen bygger på, skulle tolkas inhämtade Högsta domstolen i båda målen ett förhandsavgörande från EU-domstolen.

Utifrån vad EU-domstolen har slagit fast i förhandsavgörandet har nu Högsta domstolen avgjort målen. Högsta domstolen har i båda fallen kommit fram till att det har varit fråga om försäkringsförmedling. De skadelidande har därmed fått rätt till ersättning från försäkringsförmedlarens ansvarsförsäkring.

Samtyckeslagen prövad i HD

Norrköping Nya regler om sexualbrott infördes den 1 juli 2018. Gränsen för straffbar gärning går numera vid om deltagandet i en sexuell handling är frivilligt eller inte. Det krävs inte längre att gärningsmannen använt sig av våld eller hot, eller utnyttjat offrets särskilt utsatta situation, för att han eller hon ska kunna dömas för våldtäkt. Vidare finns en ny straffbestämmelse om ansvar för oaktsam våldtäkt. Målet i Högsta domstolen gällde tillämpningen av de nya reglerna.

En man övernattade hos en kvinna som han tidigare hade haft kontakt med enbart på sociala medier. Under natten genomförde han ett samlag med kvinnan och förde in fingrar i hennes underliv. Kvinnan var passiv och gav inte något tydligt uttryck för att hon ville delta i de sexuella handlingarna.

Högsta domstolen konstaterar att en person som mot sin vilja utsätts för ett sexuellt närmande inte har något ansvar för att säga nej eller för att på annat sätt uttrycka sin motvilja. Vidare konstaterar domstolen att det faktum att målsäganden och gärningsmannen var ense om att ligga i samma säng och att de var klädda i enbart underkläder inte innebär att målsäganden deltog frivilligt i de sexuella handlingarna.

Domstolen finner det bevisat att gärningsmannen har genomfört de sexuella handlingarna utan att hon har deltagit frivilligt. Det är dock inte bevisat att gärningsmannen handlat uppsåtligen men däremot att han handlat grovt oaktsamt.

Mannen döms för oaktsam våldtäkt till fängelse.

Prisavdrag för Porscheägare

Norrköping En man köpte en porsche för 1 mkr och efter något år stod det klart att bilens mätarställning var felaktigt. Bilhandlaren tog tillbaka bilen för 890 tkr. Därefter stämde ägaren bilhandlaren med yrkande om rätt till prisavdrag eller i vart fall skadestånd motsvarande sin förlust. 

Tingsrätten anförde att det förelåg ett köprättsligt fel men faktum att bilen återtagits - köpet gått tillbaka - innebar en motsvarande ”slutlig reglering av rättsförhållandet”. Det går med andra ord inte spekulera i ytterligare kompensation utan när bilhandlaren gjort återgång av köpet och det finns en överenskommelse, så går det inte i efterhand återkomma med ytterligare krav, enligt tingsrätten.

Frågan är om det finns någon princip som innebär att återköp i konsumentförhållanden ska anses utgöra en slutreglering av rättsförhållandet, om det inte uttryckligen reglerats mellan parterna. 

Gör: jurist


Födelseår: 1970



Började skriva för juristbloggen: September 2013


Erfarenhet: arbetar som jurist sedan 1998 

Bloggens uppgift: att på ett begripligt sätt föra ut och synliggöra de argument som ligger bakom avvägningar i lagstiftningen och avgöranden i enskilda fall

Bloggar

Sportbloggar