Logga in
Logga ut

Johan Levin

Juristbloggen

Bloggen kretsar kring rättsliga ämnen i allmänhet och i synnerhet rättsliga avgörande. Bloggen är privat och har ingen direkt relation till mitt arbete eller tidningen (annat än om ni vill kräva mig på skadestånd, då kommer jag hänvisa till tryckfriheten).

Köpare förlorar mot mäklare

Norrköping Följande är ostridigt mellan parterna.

Den 21 mars 2015 förvärvade V bostadsrätten till lägenhet nr 01402 (Bostadsrätten) i bostadsrättsföreningen Städet i Helsingborg (Föreningen). Köpeskillingen uppgick till 1 875 000 kr och tillträde ägde rum den 29 april 2015. Bostadsrätten utgörs av 56 kvm boarea och 25 kvm biarea som i den ekonomiska planen är klassad som förråd.

Bostadsrätten förmedlades av K som fram till hösten år 2016 var fastighetsmäklare vid X Fastighetsförmedling i Helsingborg.

Säljarna, varav den ena vid tidpunkten för försäljningen var styrelsemedlem i Föreningen, hade fram till överlåtelsen använt hela Bostadsrättens area som bostad. Förrådet om 25 kvm har använts som sovrum, entré, hall och klädkammare av såväl de tidigare ägarna av Bostadsrätten som av V.

I objektbeskrivningen, i prospektet, som V och övriga spekulanter fått ta del av vid visningen lämnades följande beskrivning avseende Bostadsrättens storlek: ”2 rum och kök. Enligt mäklarbilden 1 rum och kök. Boarea ca 81 kvm”. Under rubriken ”Övrigt” framgick vidare: ”Enligt mäklarbilden från SBC är lägenhetens boarea 56 kvm och lägenheten har 1 rum och kök. Hallen, förrådet och sovrummet klassas alla som förråd och är därför inte inräknat i boarean”.

I § 14 i överlåtelseavtalet finns en särskild skrivning beträffande Bostadsrättens boarea. Bestämmelsen lyder: ”Köparen är upplyst om att bostadens boyta enligt ekonomisk plan är 56 kvadratmeter och 1 rum och kök. Övrig biyta anses vara ett förråd om 25 kvadratmeter”.

Den 12 augusti 2015 blev V kontaktad av Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC) som representerade Föreningen. I brevet informerade SBC V om att lägenheten utgörs av en boyta om 56 kvm samt ett tillhörande förråd om 25 kvm och att det följer av bostadsrättslagen (1991:614) att en bostadsrättsinnehavare inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. SBC uppgav vidare att det kommit till styrelsens kännedom att V, utan tillstånd från Föreningens styrelse, använde förrådet som bostad. SBC hänvisade därefter till att det enligt plan och bygglagen krävs bygglov för att ta i anspråk eller inreda en byggnad helt eller delvis för väsentligen annat ändamål än det för vilket bygglov har lämnats och att tillstånd från föreningen att bruka förrådet som boende därför inte skulle kunna lämnas. V uppmanades slutligen att vidta rättelse genom att utan dröjsmål upphöra brukandet av förrådet som bostad vid äventyr av att nyttjanderätten till bostadsrätten skulle kunna förverkas. Föreningen skulle även vara berättigad att säga upp V för avflyttning. Samma dag som V mottog skrivelsen från SBC ringde han K.

Den 16 mars 2016 skickade V, genom sitt dåvarande ombud C, ett kravbrev till X Fastighetsförmedling enligt vilket han framställde skadeståndskrav mot K om 600 000 kr. K har godtagit att detta utgör en reklamation. Parterna är oeniga om huruvida Ks förmedling, särskilt den information som lämnats i samband med försäljningen av Bostadsrätten, har orsakat V ekonomisk skada om 550 000 kr. Parterna är även oeniga om huruvida V har reklamerat Ks mäklaruppdrag under telefonsamtalet den 12 augusti 2015 samt om reklamationen i annat fall har skett inom skälig tid.

Tingsrätten anförde (i vilket hovrätten instämde).

V har gjort gällande att han reklamerade den 12 augusti 2015 genom att ringa K. V har berättat att han pratade med K efter det att han fått besked om att han inte fick nyttja den fulla arean som bostad. K har instämt i att V på telefon hade kontakt med honom i mitten av augusti med anledning av SBC:s skrivelse men har invänt att det vid samtalet inte framfördes någon reklamation.

V har bevisbördan för att reklamation har skett. Såväl V som K har lämnat kortfattade och tämligen oprecisa uppgifter om vad som sades under telefonsamtalet den 12 augusti 2015. Varken av förhören eller av övrig bevisning har det framkommit att det genom telefonsamtalet framfördes någon reklamation. Det är således inte mot Ks bestridande visat att V reklamerade den 12 augusti 2015. Tingsrätten utgår därför från att reklamation har skett först den 16 mars 2016, vilket har godtagits av K.

Har V reklamerat inom skälig tid? Efter SBC:s skrivelse den 12 augusti 2015 måste det stått klart för V att han inte fick nyttja hela Bostadsrätten som bostad. Med hänsyn härtill, och med beaktande av Vs ståndpunkt att reklamation skulle ha framförts redan den 12 augusti 2015, framgår att han då borde ha insett att K kunde ha lämnat felaktig eller ofullständig information om begränsningarna i nyttjanderätten av Bostadsrätten och att det innebar skada för honom.

V reklamerade dock först den 16 mars 2016, dvs. drygt sju månader senare. I jämförelse med praxis och med beaktande av att fyra och en halv månader i litteraturen ansetts vara en väl generös reklamationsfrist får en reklamation efter sju månader anses ha skett för sent, om det inte framkommer särskilda omständigheter. K hänvisade vid samtalet den 12 augusti 2015 till de uppgifter som Föreningen tidigare lämnat, vilket medförde att V i första hand vände sig mot Föreningen. Detta är en sådan särskild omständighet som leder till att reklamationsfristen förlängs. Reklamationsfristen kan emellertid inte, enbart av denna anledning, anses vara så lång som sju månader. V har inte åberopat några andra särskilda omständigheter som gör att en så pass lång reklamationsfrist som sju månader bör godtas. Han kan således inte anses ha reklamerat inom skälig tid. Eftersom V inte har reklamerat inom skälig tid har han förlorat sin rätt att föra talan om skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen mot K. V talan ska därför ogillas.

 

Bevisningen vad som är barnets bästa

Norrköping

Hovrätten anförde följande med i vårdnadstvisten.

Varken i vårdnadsutredningen eller genom de muntliga utsagorna har framkommit något som tyder på att någon av föräldrarna är olämplig som vårdnadshavare. Uppenbart är emellertid att Dennis – som vårdnadsutredaren konstaterat – under sitt korta liv drabbats av svåra förluster och nu har ett stort behov av att allt blir lugnt och tryggt omkring honom.

Utredningen i målet visar att några direkta anmärkningar inte kan riktas mot Dennis hemmiljö hos Matts L. Hos denne har Dennis huvudsakligen bott alltsedan augusti–september 1989. I den vid tingsrätten företagna vårdnadsutredningen konstateras dock att Dennis visar symptom på att inte må bra. Detta kan delvis bero på att han själv och personer i hans nuvarande närmiljö utsatts för svåra påfrestningar.

Av främst Ninni O:s vittnesmål, som här ger stöd åt Catharina K:s iakttagelser, framgår att Dennis är sen till utvecklingen och gått än mer tillbaka i skolarbetet under den senaste tiden. Uppgifter därom från Ninni O till Matts L synes inte ha nått fram till denne.

Lågstadielärare kommer erfarenhetsmässigt nära sina elever och vinner deras förtroende på ett särskilt sätt. Uppenbart är att så är fallet med Ninni O och Dennis. Till henne har Dennis vid upprepade tillfällen uttryckt sig på ett sätt som otvetydigt ger vid handen att han vill bo hos sin mamma.

Utredningen visar att Catharina K kan erbjuda Dennis en god boendemiljö. Vidare måste beaktas att Dennis, om Catharina K får vårdnaden om honom, inte bryter upp från en invand miljö till något nytt och obekant. Han återvänder i stället till en miljö han är van att bo i med redan väl etablerade kamratkontakter. I vårdnadsutredningen konstaterades vidare att, eftersom Dennis är Catharina K:s enda barn, har hon möjlighet att mera aktivt ta del av skolarbetet och i Dennis omvårdnad och uppfostran i övrigt. Om Cathrina K tillerkänns vårdnaden är det angeläget att ett väl fungerande umgänge med Matts L och hans familj ordnas.

Vid en sammanvägning av omständigheterna i målet har hovrätten övertygats om att det är mest förenligt med Dennis bästa att vårdnaden om honom nu anförtros åt Cathrina K. Hovrätten utgår därvid från att ett väl fungerande umgänge mellan Dennis och Matts L tillgodoses.

Mamma som spelade in ett telefonsamtal

Norrköping I en vårdnadstvist spelade mamman in telefonsamtal mellan sitt barn och dess pappa. Tingsrätten fällde henne för ansvar för olovliga inspelning medan hovrätten friar henne på den grunden att pappan borde insett att mamman som satt bredvid dottern även deltog i samtalet.

Kommentar: En förutsättning för att straff ska komma i fråga är att avlyssningen eller upptagningen skett olovligen. Lovlig blir gärningen om samtycke föreligger från någon som kan sägas ha rätt att förfoga över meddelandet. Under förarbetena nämnde departementschefen som exempel en av de personer som deltar i ett samtal. 

Brottsbalken 4 kap 9 a § anger:

Den som i annat fall än som sägs i 8 § olovligen medelst tekniskt hjälpmedel för återgivning av ljud i hemlighet avlyssnar eller upptager tal i enrum, samtal mellan andra eller förhandlingar vid sammanträde eller annan sammankomst, vartill allmänheten icke äger tillträde och som han själv icke deltager i eller som han obehörigen berett sig tillträde till, dömes för olovlig avlyssning till böter eller fängelse i högst två år. SFS 1975:239.

Ockerhyra för lägenhet i Stockholm

Norrköping AA har hyrt en hyreslägenhet i andra hand av NN om fyra rum och kök, ca 83 kvm. AA hyrde lägenheten under perioden den l juli 2014 - den 31 mars 2017. Han har den 7 april 2017 inkommit till hyresnämnden med en ansökan om återbetalning av hyra.

Hyresnämnden anförde.

Enligt 12 kap. 55 e § jordabalken gäller att om en hyresvärd vid upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet tagit mot en hyra som inte är skälig ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bestämmande av vad som är skälig hyra tillämpas 12 kap. 55 § jordabalken. Enligt detta lagrum är hyran inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen av vad som är skälig hyra ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).

Mot bakgrund av den allmänna skälighetsbedömning nämnden har att göra, samt när hyresnämnden utgår ifrån den åberopade beräkningen med en ursprungshyra om 8 283 kr, en parkeringsplatshyra om 330 kr samt en andrahandshyra om 12 000 kr, är det framställda yrkandet om återbetalning om 38 765 kr för lågt beräknat. Det får falla tillbaka på hyresgästen. AA ska härutöver tillgodoräknas ett belopp avseende nyttigheterna diskmaskin, tvättmaskin och mikro. Hyresnämnden finner att från yrkandet om 3 8 765 kr ska enligt hyresnämnden ett avdrag ske om 4871 kr. AA ska alltså förpliktas att återbetala mellanskillnaden 33 894 kr jämte ränta enligt lag.

Begravningsplatserna vid Kronospinnhuset

Norrköping Kammarrätten har kommit fram till att intresset av att bevara gravarna vid Kronospinnhuset i Norrköping väger tyngre än intresset att bygga bostäder.

I centrala Norrköping ligger ett av landets tre ursprungliga Kronospinnhus och i anslutning ligger två begravningsplatser för de kvinnor och barn som var intagna på spinnhuset. Riksbyggen ekonomisk förening har ansökt om tillstånd att ta bort gravarna för att bygga bostäder. 

Kammarrätten har prövat om Riksbyggen kan få tillstånd enligt kulturmiljölagen till att ta bort gravarna. Kammarrätten har, efter att ha hört Riksantikvarieämbetet, kommit fram till att intresset av att bevara gravarna väger tyngre än intresset att bygga bostäder på platsen.

Jägare sköt joggare

Norrköping elsingborgs tingsrätt har i dag dömt den man som i media benämnts ”den norske jägaren” för grovt vållande till kroppsskada och grovt jaktbrott. Påföljden har bestämts till fängelse i ett år. Målsäganden får skadestånd.

Den 29 november 2018 sköts en nu 76-årig man när han var ute och joggade i Ljungbyhed i Klippans kommun. Den norske jägaren döms nu för gärningen. I målet har åklagaren påstått att den norske jägaren har haft uppsåt till, dvs. att han haft för avsikt, att döda eller skada målsäganden och att han därför i första hand ska dömas för försök till mord. Jägaren har förnekat att han haft för avsikt att döda eller skada en annan människa och har uppgett att han var helt säker på att det var ett rådjur han sköt mot.

För att tingsrätten ska döma jägaren för försök till mord eller synnerligen grov misshandel måste åklagaren lägga fram utredning som gör att det är styrkt bortom rimligt tvivel att jägaren hade uppsåt till, att han förstod, att det var en människa han sköt mot. Filmen som visats från skottillfället räcker enligt tingsrättens bedömning inte för att anse det bevisat att jägaren hade uppsåt till att skjuta en människa.

Avgörande i målet är om jägaren trodde att det var en människa när han avlossade skottet. Att jägaren gömde sig flera timmar efter händelsen och då eventuellt förstod att det var en människa han sköt mot kan inte läggas till grund för att göra bedömningen att han visste det när han sköt.

Enligt tingsrättens bedömning har jägaren varit grovt oaktsam och har gjort sig skyldig till ett medvetet risktagande av allvarligt slag när han avlossade skottet. Han döms därför för grovt vållande till kroppsskada. Jägaren döms också för sex fall av grovt jaktbrott.

Gör: jurist


Födelseår: 1970



Började skriva för juristbloggen: September 2013


Erfarenhet: arbetar som jurist sedan 1998 

Bloggens uppgift: att på ett begripligt sätt föra ut och synliggöra de argument som ligger bakom avvägningar i lagstiftningen och avgöranden i enskilda fall

Bloggar

Sportbloggar