Logga in

Johan Levin

Juristbloggen

Bloggen kretsar kring rättsliga ämnen i allmänhet och i synnerhet rättsliga avgörande. Bloggen är privat och har ingen direkt relation till mitt arbete eller tidningen (annat än om ni vill kräva mig på skadestånd, då kommer jag hänvisa till tryckfriheten).

Köpare förlorar mot mäklare

Norrköping Följande är ostridigt mellan parterna.

Den 21 mars 2015 förvärvade V bostadsrätten till lägenhet nr 01402 (Bostadsrätten) i bostadsrättsföreningen Städet i Helsingborg (Föreningen). Köpeskillingen uppgick till 1 875 000 kr och tillträde ägde rum den 29 april 2015. Bostadsrätten utgörs av 56 kvm boarea och 25 kvm biarea som i den ekonomiska planen är klassad som förråd.

Bostadsrätten förmedlades av K som fram till hösten år 2016 var fastighetsmäklare vid X Fastighetsförmedling i Helsingborg.

Säljarna, varav den ena vid tidpunkten för försäljningen var styrelsemedlem i Föreningen, hade fram till överlåtelsen använt hela Bostadsrättens area som bostad. Förrådet om 25 kvm har använts som sovrum, entré, hall och klädkammare av såväl de tidigare ägarna av Bostadsrätten som av V.

I objektbeskrivningen, i prospektet, som V och övriga spekulanter fått ta del av vid visningen lämnades följande beskrivning avseende Bostadsrättens storlek: ”2 rum och kök. Enligt mäklarbilden 1 rum och kök. Boarea ca 81 kvm”. Under rubriken ”Övrigt” framgick vidare: ”Enligt mäklarbilden från SBC är lägenhetens boarea 56 kvm och lägenheten har 1 rum och kök. Hallen, förrådet och sovrummet klassas alla som förråd och är därför inte inräknat i boarean”.

I § 14 i överlåtelseavtalet finns en särskild skrivning beträffande Bostadsrättens boarea. Bestämmelsen lyder: ”Köparen är upplyst om att bostadens boyta enligt ekonomisk plan är 56 kvadratmeter och 1 rum och kök. Övrig biyta anses vara ett förråd om 25 kvadratmeter”.

Den 12 augusti 2015 blev V kontaktad av Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC) som representerade Föreningen. I brevet informerade SBC V om att lägenheten utgörs av en boyta om 56 kvm samt ett tillhörande förråd om 25 kvm och att det följer av bostadsrättslagen (1991:614) att en bostadsrättsinnehavare inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. SBC uppgav vidare att det kommit till styrelsens kännedom att V, utan tillstånd från Föreningens styrelse, använde förrådet som bostad. SBC hänvisade därefter till att det enligt plan och bygglagen krävs bygglov för att ta i anspråk eller inreda en byggnad helt eller delvis för väsentligen annat ändamål än det för vilket bygglov har lämnats och att tillstånd från föreningen att bruka förrådet som boende därför inte skulle kunna lämnas. V uppmanades slutligen att vidta rättelse genom att utan dröjsmål upphöra brukandet av förrådet som bostad vid äventyr av att nyttjanderätten till bostadsrätten skulle kunna förverkas. Föreningen skulle även vara berättigad att säga upp V för avflyttning. Samma dag som V mottog skrivelsen från SBC ringde han K.

Den 16 mars 2016 skickade V, genom sitt dåvarande ombud C, ett kravbrev till X Fastighetsförmedling enligt vilket han framställde skadeståndskrav mot K om 600 000 kr. K har godtagit att detta utgör en reklamation. Parterna är oeniga om huruvida Ks förmedling, särskilt den information som lämnats i samband med försäljningen av Bostadsrätten, har orsakat V ekonomisk skada om 550 000 kr. Parterna är även oeniga om huruvida V har reklamerat Ks mäklaruppdrag under telefonsamtalet den 12 augusti 2015 samt om reklamationen i annat fall har skett inom skälig tid.

Tingsrätten anförde (i vilket hovrätten instämde).

V har gjort gällande att han reklamerade den 12 augusti 2015 genom att ringa K. V har berättat att han pratade med K efter det att han fått besked om att han inte fick nyttja den fulla arean som bostad. K har instämt i att V på telefon hade kontakt med honom i mitten av augusti med anledning av SBC:s skrivelse men har invänt att det vid samtalet inte framfördes någon reklamation.

V har bevisbördan för att reklamation har skett. Såväl V som K har lämnat kortfattade och tämligen oprecisa uppgifter om vad som sades under telefonsamtalet den 12 augusti 2015. Varken av förhören eller av övrig bevisning har det framkommit att det genom telefonsamtalet framfördes någon reklamation. Det är således inte mot Ks bestridande visat att V reklamerade den 12 augusti 2015. Tingsrätten utgår därför från att reklamation har skett först den 16 mars 2016, vilket har godtagits av K.

Har V reklamerat inom skälig tid? Efter SBC:s skrivelse den 12 augusti 2015 måste det stått klart för V att han inte fick nyttja hela Bostadsrätten som bostad. Med hänsyn härtill, och med beaktande av Vs ståndpunkt att reklamation skulle ha framförts redan den 12 augusti 2015, framgår att han då borde ha insett att K kunde ha lämnat felaktig eller ofullständig information om begränsningarna i nyttjanderätten av Bostadsrätten och att det innebar skada för honom.

V reklamerade dock först den 16 mars 2016, dvs. drygt sju månader senare. I jämförelse med praxis och med beaktande av att fyra och en halv månader i litteraturen ansetts vara en väl generös reklamationsfrist får en reklamation efter sju månader anses ha skett för sent, om det inte framkommer särskilda omständigheter. K hänvisade vid samtalet den 12 augusti 2015 till de uppgifter som Föreningen tidigare lämnat, vilket medförde att V i första hand vände sig mot Föreningen. Detta är en sådan särskild omständighet som leder till att reklamationsfristen förlängs. Reklamationsfristen kan emellertid inte, enbart av denna anledning, anses vara så lång som sju månader. V har inte åberopat några andra särskilda omständigheter som gör att en så pass lång reklamationsfrist som sju månader bör godtas. Han kan således inte anses ha reklamerat inom skälig tid. Eftersom V inte har reklamerat inom skälig tid har han förlorat sin rätt att föra talan om skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen mot K. V talan ska därför ogillas.

 

Tyst överenskommelse på samägande

Norrköping I rättspraxis har dold samäganderätt till egendom ansetts kunna tillkomma en make eller sambo när förvärv av egendomen är underkastat formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare. Det gäller framför allt fast egendom eller bostadsrätter avsedda att tjäna som parternas gemensamma bostad (se t.ex. NJA 2004 s. 397 och NJA 2008 s. 826). Möjligheten för en make att göra anspråk på dold samäganderätt kan sägas vara motiverad av vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur och avser att ge ett ekonomiskt skydd för en make som bidrar ekonomiskt till ett egendomsförvärv som den andra parten gör i eget namn (se NJA 2002 s. 142).

De rekvisit som ställts upp i praxis för att en familjerättslig dold samäganderätt ska godtas är att egendomen inköpts för gemensamt bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parterna avsett att äganderätten ska vara gemensam.

Kravet på att det ska ha förelegat en gemensam partsavsikt om samäganderätt har ansetts kunna uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna i samband med köpet. Sådan partsavsikt har således ansetts kunna föreligga i en situation där makarna inte sinsemellan berört äganderättsfrågan utan där den make som bidrog till den andra makens förvärv endast "tog för givet" att hon blev delägare i fastigheten och den andra maken också måste antas ha utgått från detta (NJA 1981 s. 693). Högsta domstolen har i senare rättsfall angett att det här rör sig om en bevisregel - närmast en slags presumtionsregel - som anses vila på rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur och torde avse att ge ett ekonomiskt skydd för den part som bidrar ekonomiskt utan att stå som formell ägare (jfr NJA 2008 s. 826). Den i praxis tillkomna presumtionsregeln är närmast att uppfatta som en bevisregel som innebär att när egendom har inköpts under angivna förhållanden så är det en utgångspunkt, men inte mer, att egendomen ägs gemensamt. Särskilda förhållanden i det enskilda fallet kan påverka bedömningen (se NJA 2013 s. 242). 

Frågan i hovrätten var om det för NN:s räkning föreligger dold samäganderätt till fastigheten Piteå .

Tingsrätten angav:

"Kravet på att det ska ha förelegat en gemensam partsavsikt om samäganderätt har ansetts kunna uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna i samband med köpet. Sådan partsavsikt har således ansetts kunna föreligga i en situation där makarna inte sinsemellan berört äganderättsfrågan utan där den make som bidrog till den andra makens förvärv endast 'tog för givet' att hon blev delägare i fastigheten och den andra maken också måste antas ha utgått från detta (NJA 1981 s. 693)."

Hovrätten angav följande:

"Som tingsrätten redovisat har NN åberopat bevisning som med viss styrka talar för att parterna vid tidpunkten för fastighetsförvärvet var överens om ett gemensamt ägande." ../.. "NN:s bevisning i denna del är inte så stark att en sådan partsavsikt kan anses styrkt, men hans motbevisning ökar kravet på den bevisning som sambon måste prestera för att bryta presumtionen om gemensamt ägande."

 

Inte grovt förtal - ”negeråklagare"

Norrköping Malmö tingsrätt har idag frikänt en person som var åtalad för grovt förtal efter att i en intervju ha kallat en åklagare för ”negeråklagare”. Tingsrätten understryker att uttalandet är mycket kränkande och i vissa fall kan vara straffbart som hets mot folkgrupp eller förolämpning. Med de värderingar som finns i dagens samhälle är det dock inte ett uttryck som gör att omgivningen missaktar den som det används om och är därför inte förtal.

En person som tillhört en högerextrem rörelse blev frikänd från att ha misshandlat andra personer i anslutning till firandet av Internationella kvinnodagen i Malmö år 2014. Han sa då i en intervju att ”när åklagaren fick tag i det, ja (skratt) en negeråklagare men det är en parentes, gick hon bärsärkagång och givetvis så var allting vårt fel”. Han blev åtalad för grovt förtal för att ha sagt så.

Tingsrätten har i den friande domen slagit fast att uttrycket ”negeråklagare” är ett mycket kränkande uttryck. Det är ett förolämpande tillmäle som uttrycker förakt för och kränker personer med mörk hudfärg. Det ska därför givetvis inte användas. Den som säger så kan riskera att dömas för förolämpning eller hets mot folkgrupp.

Personen var inte åtalad för något av dessa brott utan för att ha gjort sig skykldig till förtal. Förtal innebär att man säger något om en person som gör att den personen blir missaktad av sin omgivning. Med andra ord ske uttalandet göra att personer i omgivningen ser den utpekade som en i något avseende sämre människa eller får en negativ uppfattning om den som utpekas.

Tingsrätten skriver att det ”i dagens samhälle inte finns någon allmän uppfattning med innebörden att färgade personer skulle vara mindre värda eller klandervärda. Tvärtom är utgångspunkten att alla människor ska behandlas lika och anspelningar på hudfärg uppfattas med rätta som kränkande och ovidkommande för den det gäller.”

Ordet "negeråklagare" är därför inte ett något som utsätter den som betecknas på det sättet för andras missaktning eller minskar hennes anseende hos dem. Därför ogillar tingsrätten åtalet för förtal.

Två nämndemän är skiljaktiga och anser att uttalandet har varit ägnat att utsätta åklagaren för omgivningens missaktning. De vill därför döma den åtalade åtalade för förtal av normalgraden.

Kritiserar pappan - förlorar ensam vårdnad om sonen

Tingsrättens ansåg att mamman skulle ha ensam vårdnad men hovrätten ändrar domen och beslutar om gemensam vårdnad på grund av mammans kritik av pappan!

Hovrätten anförde.

"Däremot är det uppenbart att mamman och pappan har en djupgående konflikt. En konflikt mellan parterna som synes leva kvar sedan deras separation och som i grunden bottnar i deras olikheter till person och deras beteenden mot varandra. Konflikten går till stor del ut på att mamman retar sig på, som hon anser, pappans bristande ansvarstagande och håller liv i konflikten genom att kritisera pappan i det hänseendet medan pappan å sin sida underhåller konflikten genom att underlåta att besvara mammans meddelanden. Båda har uttryckt att de håller sonen utanför konflikterna, vilket de uppenbarligen inte lyckats med då det konstateras i vårdnadsutredningen att sonen inte mår bra av föräldrarnas konflikter.

Ofta utesluter, som inledningsvis redogjorts för, ständiga konflikter mellan föräldrarna en gemensam vårdnad. I nuvarande mål finns dock inte något som tyder på att upphörandet av den gemensamma vårdnaden skulle ha minskat eller undanröjt parternas konflikter. Som konstateras i utredningarna synes konflikterna i första hand inte heller handla om dem som föräldrar eller om sonens behov. Även om mamman menar att det går något bättre för sonen i skolan nu finns inte något som tyder på att upplösandet av den gemensamma vårdnaden sammantaget varit till sonens bästa, snarare talar den kompletterande utredningen för att sonens mående försämrats. Mot bakgrund härav anser hovrätten att det, trots föräldrarnas brister i förmågan att samarbeta, är bäst för sonen att vårdnaden om honom är gemensam. För att inte riskera en ogynnsam social och känslomässig utveckling hos sonen krävs det emellertid, av dem båda, att de kan sätta sina egna behov och önskemål åt sidan och prioritera sonens mående i första rummet, vilket innebär att de måste ta ansvar för sitt eget beteende gentemot den andre."

Kommentar: Det är uppenbarligen till nackdel för barnet om en förälder genomgående och för att obstruera motsätter sig den andra förälderns initiativ. Om föräldrarna saknar vilja och förmåga att sätta barnets bästa före den egna konflikten, färgar detta omvårdnaden om barnet. En gemensam vårdnad får således förutsätta att det finns en realistisk möjlighet för föräldrarna att gemensamt och inom rimlig tid lösa de frågor som rör barnet och hantera de delade meningar som kan finnas, utan att de mer regelmässigt behöver hjälp utifrån för att fatta beslut och utan att det uppstår ständiga konflikter som drabbar barnet. Gemensam vårdnad kräver att föräldrarna kan ta gemensamt ansvar. Uttryck för brist på förtroende för den andra föräldern liksom för bristande vilja eller förmåga att vara flexibel och jämka samman sin uppfattning med den andres är tecken som tyder på att gemensam vårdnad kan vara oförenlig med barnets bästa.

Får man utan samtycke publicera från Facebook?

Norrköping Patent- och marknadsöverdomstolen har prövat om det var tillåtet enligt upphovsrättslagen för en tidning att på sin webbplats publicera fotografier som tidningen hade hämtat från en Facebook-sida. Domstolen har funnit att publiceringen var tillåten eftersom den skedde i samband med rapporteringen av en aktuell händelse.

Inför valet av en partiledare år 2015 publicerade Dagens Nyheter (DN) en artikel på sin webbplats DN.se och återgav där tio fotografier som hade hämtats från en persons Facebook-sida. DN återgav även fem av fotografierna via Twitter. Fotografierna skildrade bl.a. partiledarkandidaten vid ett militärfordon under en resa i Israel. DN publicerade fotografierna utan att fråga rättighetshavaren till fotografierna (i det här fallet personen som hade Facebook-sidan) om tillstånd. Rättighetshavaren väckte därför talan mot DN och krävde ersättning enligt upphovsrättslagen för publiceringarna av fotografierna.

Patent- och marknadsöverdomstolen har bedömt att DN:s publiceringar har skett i enlighet med de bestämmelser i upphovsrättslagen och EU-rätten som, under vissa förutsättningar, ger rätt att i en tidning återge fotografier i samband med en redogörelse för en aktuell händelse. Domstolen har vidare bedömt att denna rätt även omfattar digitala publikationer, i detta fall DN.se och DN via Twitter. En av förutsättningarna för att DN:s publiceringar skulle vara tillåtna var att fotografierna lovligen hade offentliggjorts innan DN:s publiceringar. I den frågan kom domstolen fram till att fotografierna tidigare var lovligen offentliggjorda, eftersom rättighetshavaren själv hade laddat upp fotografierna på Facebook på ett sådant sätt att de gjorts tillgängliga för ett stort och obestämt antal personer. En annan förutsättning för att publiceringarna skulle vara tillåtna var att de skedde i samband med en redogörelse för en aktuell händelse. I denna del har domstolen fäst vikt vid att det mot bakgrund av den pågående Mellanösternkonflikten fanns ett informationsintresse för att partiledarkandidaten förekom på bl.a. ett fotografi vid ett militärfordon i Israel. Domstolen har därför kommit fram till att DN inte är skyldigt att ersätta rättighetshavaren för publiceringarna av fotografierna.

Festerna var otillbörliga

Norrköping Föreningen Svenska Tonsättare (FST) höll 2012 sin årliga julmiddag på Stockholm Waterfront Congress Centre och 2013 på Winterviken. Föreningen Sveriges kompositörer och textförfattare (SKAP) höll
2012–2014 sina årliga vårfester på Grand Hôtel. Som gäster vid de olika tillställningarna närvarade bl.a. företrädare för två myndigheter, Statens musikverk och Statens kulturråd. Hovrätten har dömt företrädarna för FST och SKAP för bestickning och givande av muta. Tre myndighetsföreträdare har samtidigt dömts för mutbrott och tagande av muta.

De nu dömda personerna åtalades vid tingsrätten för bestickning och givande av muta respektive mutbrott och tagande av muta. Enligt åtalet hade myndighetsföreträdarna genom att närvara vid julmiddagarna och vårfesterna tagit emot otillbörliga förmåner och därför gjort sig skyldiga till de åtalade brotten. Tingsrätten ogillade åtalet. Enligt tingsrätten hade det varit motiverat för myndigheterna att närvara vid tillställningarna för att kunna följa det som händer på musikområdet. Tingsrätten tog vid sin bedömning hänsyn till bl.a. att tillställningarna varit branschträffar med stor och bred närvaro.

Åklagaren överklagade tingsrättens dom. Hovrätten ändrar nu domen och dömer företrädarna för FST och SKAP för bestickning och givande av muta. De tre myndighetsföreträdarna, däribland en tidigare generaldirektör för Statens musikverk, döms för mutbrott och tagande av muta.

I domen tar hovrätten bl.a. fasta på att Statens musikverk och Statens kulturråd har i uppdrag att fördela statsbidrag inom kulturområdet. Till skillnad från tingsrätten gör hovrätten bedömningen att myndigheternas bidrags- tilldelning utgör myndighetsutövning och att de tilltalade myndighetsföreträdarna har haft tjänsteställningar med särskilt höga krav på integritetsskydd. Enligt hovrätten har därför utrymmet för dem att ta emot förmåner varit mycket begränsat. Hovrätten anser att värdet av tillställningarna överstiger vad som är normal representation och att det inte kan ses som en naturlig del i deras arbete att bli bjudna på dessa.

Sammantaget anser hovrätten att förmånerna varit otillbörliga. De tilltalade döms därför för de åtalade brotten till böter. Samtidigt åläggs de två föreningarna företagsbot.

Gör: jurist


Födelseår: 1970



Började skriva för juristbloggen: September 2013


Erfarenhet: arbetar som jurist sedan 1998 

Bloggens uppgift: att på ett begripligt sätt föra ut och synliggöra de argument som ligger bakom avvägningar i lagstiftningen och avgöranden i enskilda fall

Bloggar

Sportbloggar